Mietpreisbremse löst keine Wohnungsprobleme

(srb) Die im Juni 2015 eingeführte Mietpreisbremse wirkt – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Für Entspannung auf dem Wohnungsmarkt soll die Politik stattdessen mehr Anreize für den Wohnungsneubau schaffen, so das Ergebnis einer neuen DIW-Studie.

Ziel der vor knapp 3 Jahren eingeführten Mietpreisbremse war es, dass durch die Begrenzung der Miethöhe bei Neu- und Wiedervermietung „Wohnraum auch in Zukunft bezahlbar bleibt“, so die Begründung der Bundesregierung. Indes kann die Mietpreisbremse in ihrer bisherigen Form nur dann wirken, wenn die Neuvertragsmieten in den 4 Jahren vor der Einführung im Durchschnitt um mindestens 3,9 Prozent jährlich gestiegen sind. Das belegen aktuelle Berechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin und der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg. Derzeit gilt die Mietpreisbremse in 313 von rund 11.000 Städten und Gemeinden in Deutschland, darunter auch die Landeshauptstadt Stuttgart.

Stuttgarter Heusteigviertel betroffen

Der Maßstab für die maximal zulässige Neuvertragsmiete ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die als Durchschnittswert auf Basis der in den vergangenen vier Jahren abgeschlossenen Verträge zuzüglich 10 Prozent errechnet wird. Dieser Spielraum zur Mieterhöhung durch Vermieter führt dazu, dass die Regelung rein rechnerisch erst ab der 3,9 Prozent-Schwelle greifen kann. „Die Mietpreisbremse greift nur in bestimmten Regionen mit besonders starken Mietanstiegen und erreicht damit nur kleine Teile der Bevölkerung. Das heißt jedoch nicht, dass die Mietpreisbremse grundsätzlich eine Fehlkonstruktion ist – dort wo sie wirken kann, tut sie es auch“ erklärt DIW-Immobilienökonom Claus Michelsen. Man müsse sich genau anschauen, wo überhaupt die Voraussetzungen erfüllt sind, damit die Regulierung greifen kann. In den betroffenen Regionen wirke die Mietpreisbremse sehr wohl und dämpft damit die Anstieg der Mieten dauerhaft. So gingen beispielsweise im Stuttgarter Heusteigviertel und in anderen Regionen die Mieten mit Einführung der Mietpreisbremse durchschnittlich um einmalig 3 Prozent zurück. „Die Mietpreisbremse wirkt in Regionen, in denen die Mieten zuvor stark gestiegen sind, und ist unter dem Strich besser als ihr Ruf“, sagt Andreas Mense von der Friedrich-Alexander-Universität.

Erstmals differenzierte Betrachtung

Bisherige Studien deuteten darauf hin, dass sich der Mietanstieg seit Einführung der Preisbremse nicht spürbar verlangsamt hat. Dieses Ergebnis ist zwar weiterhin gültig, aber die aktuelle Studie ist aufgrund ihres Untersuchungsdesigns weitaus differenzierter. Erstmals können jene Regionen, in denen die Bremse gilt und auch wirkt von jenen getrennt werden, wo dies nicht der Fall ist. Über 200.000 Mietinserate von Online-Plattformen wurden dazu ausgewertet und regulierte und unregulierte Wohnungen mit ähnlicher Qualität und Lage verglichen. Es zeigte sich auch, das die Mieten von Neubauwohnungen ohne Preisbremse deutlich schneller steigen als früher. Nach Ansicht der Forscher führt dies langfristig zu mehr Wohnungsbau.

Reform der Grundsteuer gefordert

Ausdrücklich warnen die Autoren der Studie davor, in der Mietpreisbremse die alleinige Lösung der Wohnungsprobleme zu sehen. Nach wie vor ist zumindest in den Ballungsgebieten die Nachfrage nach Wohnungen weit höher als das Angebot. Preisregulierungen könnten deshalb höchstens Zeit verschaffen, bis sich die Lage am Wohnungsmarkt entspannt hat. Es führe deshalb kein Weg daran vorbei, dass die Politik noch mehr Anreize für den Wohnungsbau schaffen muss. Beispielsweise könnten die Kommunen mehr Flächen für den Wohnungsbau aktivieren und mittels einer Grundsteuerreform Immobilienbesitzer entlastet werden. Auch durch Nachverdichtung bereits erschlossener Grundstücke könnte schnell und vergleichsweise kostengünstig Wohnraum geschaffen werden. Zudem wären öffentliche Zuschüsse denkbar, um mögliche Liquiditätsengpässe bei Investoren abzumildern.

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