Berlin – Hauptstadt der Mietpreissteigerungen

(srb) Eine neue Studie untersucht den Wohnungsmarkt für Mieter und Eigentümer in den 20 größten deutschen Städten. Danach sind die Mieten in der Hauptstadt Berlin am stärksten gestiegen. Stuttgart liegt allerdings nicht weit dahinter.

Um satte 57 % sind die Nettokaltmieten zwischen 2004 und 2014 für Wohnungen mit mittlerem Wohnwert in Berlin gestiegen. Für die Landeshauptstadt Stuttgart liegt der ermittelte Wert bei 45,8 %. In fast allen 20 untersuchten Städten sind die Mieten im Betrachtungszeitraum gestiegen, nicht so aber in Duisburg. Dort sind die Mieten von 2004 bis 2014 um fast zehn Prozent gefallen. Diese Zahlen stammen aus eine aktuellen Studie, die das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) und die Privatbank Berenberg erstellt haben. Gemessen am verfügbaren Einkommen liegen die Berliner mit knapp 21 % Mietanteil fast auf dem Niveau der Münchner, die 22 % ihres Einkommens für Miete ausgeben müssen.

Preisentwicklung bei Kauf- und Mietwohnungen entkoppelt

„In Deutschlands 20 größten Städten wohnen gut drei Viertel der Haushalte zur Miete“ hat Ken Zipse festgestellt, Leiter Real Estate Office bei Berenberg. Dies ergebe viele Möglichkeiten für Kapitalanleger. Nicht weiter verwunderlich ist, dass es bei der durchschnittlichen Netto-Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche erhebliche Unterschiede gibt: Für 2014 liegt diese bei 4,80 Euro in Bochum und 12 Euro im München bei mittlerem Wohnwert. Nicht überraschend ist auch, dass die zunehmende Zahl von Single- und Rentnerhaushalten sowie die steigenden Flüchtlingszahlen die Konkurrenzsituation  in dem heute schon unter Druck stehenden Segment der „günstigen“ Wohnungen weiter verschärfen.

Bei der Preisentwicklung für Eigentumswohnungen gibt es im 10-Jahres-Zeitraum stark unterschiedliche Entwicklungen. Hier liegt die Bayernmetropole mit einem Plus von 73,5 % an der Spitze und Wuppertal mit einem Minus von 22 % am Ende der Skala.  Auch in Essen, Bochum, Frankfurt und Dortmund haben Wohnungen an Wert verloren. Die Schwabenmetropole glänzt hier mit einem Wert von über 50 Prozent Plus. Gerade bei stark nachgefragten Städten stellt die Studie fest, dass „die Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen sehr deutlich über denen des Mietwohnungsmarktes lagen“. Dies bedeutet, dass sich die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen einerseits und Mietwohnungen andererseits entkoppelt hat. Der „Vervielfältiger“ gibt an, wieviele Jahresnetto-Kaltmieten für den Erwerb einer Eigentumswohnung mit guten Wohnwert aufgewendet werden müssen. Dies ist in Stuttgart etwa das 21fache.

Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen besonders gefragt

Steigende Bevölkerungszahlen aufgrund von Binnen- und Zuwanderungen haben den Druck auf die Wohnungsmärkte der Großstädte weiter erhöht. „Deshalb müssen künftig deutlich mehr neue Wohnungen als heute entstehen“, so Immobilienexperte Ken Zipse. „Benötigt werden insbesondere kleinere Wohnungen für Ein- bis Zwei-Personen-Haushalte sowie Wohnungen für Haushalte mit unterdurchschnittlichem Einkommen“, so Zipse weiter. Derzeit sind etwa drei Viertel der Haushalte in den 20 größten Städten diesen Gruppen zuzurechnen. Es gebe allerdings einige Städte mit einem deutlichen Missverhältnis zwischen Haushaltsstrukturen und Wohnungsangebot.

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