Hohe Mietpreissteigerungen wissenschaftlich widerlegt

green building stuttgart(srb) Sind die Wohnungsmieten tatsächlich so stark gestiegen, wie von den Medien und der Politik behauptet wird? Und brauchen wir deshalb eine Mietpreisbremse? Wissenschaftler haben in einer Langzeituntersuchung das Gegenteil herausgefunden.

Da hat das Institut für Weltwirtschaft an der Universität Kiel den Erfindern der Mietpreisbremse aber keinen Gefallen getan. Statt eine wissenschaftliche Begründung für die Einführung einer Mietbegrenzung zu liefern, haben die Autoren David Bencek und Henning Klodt das Gegenteil gemacht: Sie haben in einem im Januar erschienenen Arbeitspapier nachgewiesen, dass die deutschen Wohnungsmieten über einen langen Zeitraum betrachtet nicht gestiegen, sondern inflationsbereinigt sogar gefallen sind.

Konkret sieht das so aus: Als Basis für ihre Berechnungen verwendeten die Wissenschaftler die Mietwerte aus der jüngsten Ausgabe des Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes. Diese Werte wurden kombiniert mit den allgemeinen Preissteigerungsraten. Und so sieht die Mietpreisentwicklung von 1995 bis 2013, also in 18 Jahren aus (Angaben in € je Qm Mietfläche):

  • Die Netto-Kaltmiete stieg von 4,28 auf 5,42 (1,3 % p.a.)
  • Die Brutto-Kaltmiete stieg von 5,04 auf 6,48 (1,4 % p.a.)
  • Die Brutto-Warmmiete stieg von 5,72 auf 7,98 (1,9 % p.a.)

Für eine noch bessere Aussagekraft ihrer Berechnungen haben die Forscher dann noch die Inflationsraten eingerechnet. Danach ergibt sich folgendes Bild:

  • Die Netto-Kaltmiete fiel von 5,32 auf 5,14
  • Die Brutto-Kaltmiete fiel von 6,25 auf 6,14
  • Die Brutto-Warmmiete stieg von 7,11 auf 7,56

Mietpreise Deutschland 1995-2013

Reale Mietpreise Deutschland 1995-2013

Quelle: IfW (Institut für Weltwirtschaft)

Das heißt: In einem Zeitraum von fast 2 Dekaden sind die durchschnittlichen Kaltmieten nicht gestiegen, sondern gesunken!

Nachweislich gestiegen sind dagegen die Wohn-Nebenkosten. Wie bei diesen Zahlen irgendjemand auf die Idee einer „Mietpreis-Explosion“ kommen konnte, erscheint rätselhaft. Die IfW-Autoren formulieren ihre Erkenntnisse so: „Die von den Haushalten zu tragenden Kostensteigerungen beziehen sich einzig und allein auf die Brutto-Warmmieten, sind also ausschließlich durch steigende Energiepreise getrieben. Wo in diesem Kontext eine Mietpreisbremse ansetzen soll, ist zweifelhaft“.

Natürlich muss ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass es sich bei den genannten Zahlen um Durchschnittswerte handelt. Diese können in Einzelfällen auch erheblich nach oben – oder nach unten – abweichen. Nach oben vor allem in einigen wenigen „hotspots“, also Ballungsräumen und Universitätsstädten. Diese sind aber keineswegs repräsentativ für die gesamte Marktentwicklung und betreffen auch hier vorwiegend Neuvermietungen.

In diesem Zusammenhang hat sich das Institut für Weltwirtschaft auch Gedanken darüber gemacht, ob es für die von Wohnungsengpässen und starken Mietsteigerungen betroffenen Haushalte Alternativen gibt. Dies könnte beispielsweise ein Ausweichen in umliegende Regionen sein, wo die Mietpreise oft schon erheblich niedriger liegen. Maßgeblich kommt es dafür auf die Pendelzeiten zwischen Arbeitsplatz und Wohnort an. Und diese liegen nach den Untersuchungen des IfW bei 36 Minuten im Individualverkehr und bei 35 Minuten im öffentlichen Verkehr. Ob diese Pendelzeiten sozial zumutbar sind, soll nach Ansicht der Wissenschaftler die Politik entscheiden. Sie sind allerdings überzeugt davon, dass Mietpreisbremsen auf längere Sicht „Wohnungsmangel erzeugen und deshalb dem Wohnungsmarkt in Deutschland insgesamt eher schaden als nützen“ wird.

Quelle: Bencek, D., Klodt, H. (2014) Die Legende von der Mietpreisexplosion. Kiel Working Paper, 1895, Kiel Institute for the World Economy

Hinweis zum Thema: siehe auch „Preisexplosionen – Zeitung schlägt Immobilie“ vom 18.07.2013

Kommentare

  1. Roger Kanzenbach hat kommentiert:

    Ich habe bereits im Jahr 2007 postuliert, dass die hohen Preise in den Ballungszentren zugunsten von ländlichen Regionen kippen. Deutschland wird älter, und die Senioren können sich aussuchen, wo sie wohnen. Der Anspruch bei älteren Menschen an den Wohnkomfort steigt ständig. Wer wird im Ballungszentrum mieten, wenn im Umland der Wohnkomfort größer ist?

  2. Michael Barth hat kommentiert:

    Lieber Jack,

    danke, genau deshalb gibt es unseren Blog um Themen in einem möglichst objektiven und sachlichen Rahmen gemeinsam zu diskutieren.
    Eine einseitige Betrachtung von drängenden Problemen hilft letztendlich nicht bei deren Lösung.

    Mit freundlichem Gruß

    Michael Barth

  3. Jack hat kommentiert:

    Vielen Dank für diesen ausführlichen Artikel. Endlich mal eine angenehm realistische Betrachtung der wirklichen Lage, abseits des derzeitigen Hypes. Die Mietpreisbremse ist Populismus erster Güte.

    Ähnlich verhält es sich mit dem Vorschlag der Auftraggeber solle generell den Makler bezahlen. Warum brauchen wir für Selbstverständlichkeiten gesetzliche Regelungen? Wenn jemand keinen Makler bezahlen möchte, kann er doch zu einem anderen Verkäufer / Vermieter gehen, der bereit ist, für die Kosten aufzukommen. Es wird mal wieder weltfremd rumregiert. Macht keinen Sinn, aber Hauptsache man hat im Aktionismus irgendwas erledigt!

    Sinnvoller hingegen wäre ein Qualifikationsnachweis. Die aktuelle Qualifikation ( 1. 850 Euro in der Tasche um die Lizenz zu bezahlen und 2. nicht vorbestraft ) reicht nicht.

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