Mehrfamilienhäuser: Starke Nachfrage – wenig Angebot

Stuttgart Mietpreise(srb) Mehrfamilienhäuser sind gefragt wie nie, vor allem in Großstädten. So vermeldet der Immobilienverband Deutschland (IVD) einen Umsatzanstieg zwischen 2009 und 2012 um über 50 Prozent. Was bedeutet dies für Käufer und Verkäufer?

Mehrfamilienhäuser – norddeutsch auch Zinshäuser genannt – waren als langfristige Kapitalanlage schon immer eine beliebte Alternative. Seit dem Finanzcrash 2008 und den Währungsturbulenzen im Euroraum hat die Nachfrage aber spürbar zugenommen. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat sich in seinem kürzlich erschienen Zinshausmarktbericht die Entwicklung näher angesehen. Dazu wurden die Umsätze in den 50 bevölkerungsreichsten Städten ausgewertet. Die Ergebnisse sind interessant: Im Beobachtungszeitraum 2012 stieg der Gesamtumsatz in Vergleich zum Vorjahr um 1 Mrd. auf insgesamt 13 Mrd. Euro. Und in den Jahren 2009 bis 2012 stieg die Umsatz sogar um mehr als 50 Prozent . „In den Metropolregionen steigen die Einwohnerzahlen und das Wohnungsangebot bleibt hinter der Nachfrage zurück, so dass vielerorts sowohl Mieten als auch Kaufpreise anziehen“ kommentiert IVD-Pressesprecher Michael Schick die Entwicklung. Die Makler könnten sich also eine goldene Nase verdienen – wenn sie denn genügend Objekte hätten. Daran aber hapert es in den Ballungsgebieten.

Zinshaus-Umsatz 2007-2012

Dies belegt die Tatsache, dass die Anzahl der Kauffälle zurückging: Exakt 12.155 Transaktionen wurden in 2012 registriert, was einem Rückgang von rund sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Andererseits wiederum stieg der durchschnittliche Umsatz je Transaktion um satte 60.000 auf 530.000 Euro an. Beim IVD wird dies als klares Indiz für eine hohe Nachfrage gesehen, der kein entsprechendes Angebot gegenüber steht.

Die Hauptstadt Berlin ist übrigens mit einem Volumen von über 4 Mrd. Euro der mit weitem Abstand größte Zinshausmarkt der Republik. Stuttgart mit einem Volumen von rund 270 Mio. in 2012 folgt hier weiter unten. Allerdings gibt es nicht nur Gewinner, sondern auch Verlierer. So schneiden beispielsweise beim Umsatz je 1.000 Einwohner vier Städte aus Nordrhein-Westfalen und drei Städte in den neuen Bundesländern ziemlich bescheiden ab. Dies bedeutet, dass es keinen mehr oder weniger einheitlichen Markt für Mehrfamilienhäuser gibt, sondern dass sich dieser Markt immer mehr ausdifferenziert. Und dies wiederum führt dazu, dass der Laie bei der Markteinschätzung zunehmend überfordert ist.

Staedte-Rankin Zinhausumsaetze 2012

Grundlage des IVD-Zinshausmarkt-Berichts sind übrigens die Grundstücksmarktberichte der städtischen Gutachterausschüsse. Der Gutachterausschuss der Stadt Stuttgart weist für 2012 genau 128 Kauffälle für Mehrfamilienhäuser aus, ein Rückgang von 10 Fällen gegenüber dem Vorjahr. Bei Mehrfamilienhäusern mit Gewerbeanteil gab es 97 Transaktionen, ebenfalls mit rückläufiger Tendenz. Steigerungen gab es laut Gutachterausschuss aber bei der Preisentwicklung, nämlich 6 Prozent gegenüber 2011 und insgesamt 29 Prozent seit 2009 bei Mehrfamilienhäusern.

Was bedeuten diese Zahlen für den Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in den gefragten Regionen konkret? Zunächst einmal die Feststellung, dass das Eigentum in den letzten Jahren höchstwahrscheinlich an Wert gewonnen hat. Kommt ein Objekt derzeit auf den Markt, besteht an Interessenten jedenfalls kein Mangel. Institutionelle und private Anleger wie auch Wohnungsprivatisierer klagen unisono über den schleppenden Nachschub an Objekten. Und wenn dann mal ein Objekt neu auf den Markt kommt, ist es häufig überteuert. So wurden in den letzten Monaten für durchschnittliche Mehrfamilienhäuser bereits bis zu 3.000 Euro je Quadratmeter aufgerufen – vermutlich aber nicht bezahlt. Es gibt es denn auch bereits Warnungen vor überhitzten Immobilienmärkten und Preisblasenbildungen. Dies scheint, wenn überhaupt, allerdings nur in einigen wenigen Teilmärkten der Fall zu sein. Dennoch gilt: Eine Prognose über die weitere Marktentwicklung ist derzeit äußerst schwierig.

Eine ganz wesentliche Ursache für die zurückhaltende Verkaufsbereitschaft von Immobilieneigentümern ist denn auch nicht die gute Marktlage an sich. Das Problem liegt vielmehr an den mangelnden Anlagealternativen für einen Verkaufserlös. „Was soll ich mit 500.000 Euro auf der Bank, die mir nicht mal zwei Prozent Zinsen zahlt“, so der Besitzer eines Stuttgarter Mehrfamilienhauses.

Dies führt dazu, dass heute selbst Erbengemeinschaft, die sich früher recht schnell für einen Verkauf entscheiden konnten, mit der Verkaufsentscheidung zögern. Dass heute gute Preise erzielt werden können, ist keine Frage. Dies gilt auch für schlechtere Lagen und Objekte in umliegenden Städten und Gemeinden. Ob dies auf die Dauer so bleibt, kann niemand vorhersehen. Sollten allerdings die Kapitalmarktzinsen wieder anziehen, werden die Anleger sich auch wieder für andere Anlagemöglichkeiten zu interessieren beginnen. Auch werden vereinzelt schon wieder Aufteilungsverbote eingeführt, was die Objektwerte erheblich tangieren kann. Entscheidend für einen Entschluss zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses bleibt deshalb – wie auch in der Vergangenheit – die persönliche Situation, und die kann nur jeder für sich selbst beurteilen.

Welche Preise gelten aktuell für Stuttgarter Mehrfamilienhäuser als realistisch und angemessen? Entscheidend sind hier zwei Kennzahlen, nämlich der Preis je Quadratmeter Wohnfläche und die Netto-Kaltmietrendite, gerechnet auch als Ertragsfaktor, d. h. dem Vielfachen der Jahresmiete. Je nach Interessenlage eines Kaufinteressenten wird eine der Kennzahlen höher als die andere bewertet. Im aktuellen Bericht des Stuttgarter Gutachterausschusses für 2012 liegen die Qm-Preise zwischen 1.100 und 2.200 Euro. Für 2014 dürfen hier sicherlich 5 bis 10 Prozent addiert werden. Der Ertragswertfaktor wird mit stabilen 18 angegeben, was einer Mietrendite von etwa 5,5 Prozent jährlich entspricht. Eine erheblich größere Bandbreite weist hier der IVD CityReport Stuttgart vom November 2013 aus, nämlich das 17- bis 27-fache bei einem Mittelwert von 21. Diese Differenzen resultieren vor allem aus wertrelevanten Einflussfaktoren wie Baujahr, Zustand, Ausstattung und vor allem Lage des jeweiligen Objektes. Die genannten Zahlen gelten selbstverständlich nicht für Neubau-, sondern für Bestandsobjekte. Da für die realistische Einwertung eines Mehrfamilienhauses nicht zuletzt auch sehr viel Erfahrung und Marktkenntnis erforderlich sind, empfiehlt der Autor – der Leser sehe es ihm nach – die Einschaltung eines Fachmannes.

Kommentare

  1. Gustav Sucher hat kommentiert:

    Hallo, viele sagen, dass bald die Immobilienblase platzen wird. Ich finde nicht, dass das der Fall ist. Schließlich liest man überall von Wohnungsknappheit. Daher gehe ich davon aus, dass der Markt immer weiter wächst. Danke für den tollen Artikel!

  2. Bamibino hat kommentiert:

    Ich denke auch, dass Mehrfamilienhäuser im Wert bzw. in der Rendite steigen werden. Besonders der Familienzuwachs ist in den letzten Jahren gestiegen. Dies zieht zur nachfolge, dass der Wohnraum in den Städten immer knapper wird. Der Preis für Stuttgarter Mehrfamilienhäuser ist vollkommen korrekt.

    Bamibino

  3. Immo MÜnchen hat kommentiert:

    Diese Thema kenne ich nur zu gut! nicht nur in Stuttgart stellt sich diese Situation für viele Kritisch dar, beispielsweise in Hamburg oder auch München, umso mehr freut man sich endlich eine Immobilie gefunden zu haben! Sarah

    • Michael Barth hat kommentiert:

      Hallo Sarah,
      danke für deinen Kommentar, ja dieses Problem gibt es nicht nur in Stuttgart.
      Allerdings muss man sich bei der aktuellen Entwicklung schon fragen, ob sich die Käufer da auch wirklich im Klaren sind auf was Sie sich da einlassen.
      Ich glaube, die wenigsten privaten Immobilienkäufer kennen sich mit dem Begriff „Realzinsfalle“ aus!
      Was passiert eigentlich mit den Immobilienpreisen wenn sich die Zinsen für alternative Anlageformen wieder einmal in Richtung 3 % + bewegen?
      Rücklagen f. Instandhaltung, Mietausfallwagnis, Inflation, Mietpreisbremsen…..
      all diese Risikofaktoren werden nachhaltig unterschätzt.
      Viele Käufer bewegen sich bei Einkaufsfaktoren von größer 24 (fachen d. Jahresmiete) in Richtung Negativverzinsung.

      Michael Barth

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