Studie: Staat verteuert Baukosten und damit auch die Mieten

 

Bauen wird immer teurer

Bauen wird immer teurer

(srb) In der öffentlichen Wahrnehmung sind es vor allem die Vermieter, die aus Gewinnstreben die Wohnungsmieten in die Höhe treiben. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hat nun eine forsa-Umfrage zum Wohnungsmarkt in Auftrag gegeben. Damit sollen die Vorurteile einem Faktencheck unterzogenwerden. Ergebnis: Die Kostentreiber sitzen woanders.

Raffgierige Vermieter sind es, die nach Ansicht vieler Mietsuchenden die Mieten in den letzten Jahren haben explodieren lassen. Diese Sichtweise ist allerdings zu kurz gedacht und damit nicht zielführend. Abgesehen davon, dass von starken Mietsteigerungen nur die Neuvermietungen in Ballungsgebieten betroffen sind, ist es schlichtweg falsch, allein die Vermieter dafür verantwortlich zu machen.  In vielen Fällen liegt nämlich die Mietrendite unter vier Prozent und ist damit absolut moderat.

Anlässlich des 7. Tages der Immobilienwirtschaft Anfang Juni in Berlin hat deshalb der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) eine forsa-Umfrage zum Wohnungsmarkt in Auftrag gegeben. Damit sollen die verbreiteten Vorurteile einem Faktencheck unterworfen und die Diskussionen über Mietpreissteigerungen versachlicht werden. Vor allem will der ZIA – einer der bedeutendsten Interessenverbände der Immobilienwirtschaft – erreichen, dass der Mietwohnungsmarkt nicht auf Kosten von Mietern und Vermietern „zu einem Spielball der Politik wird“.

IW-Studie benennt Kostentreiber

Tatsächlich kommt eine aktuelle Studie des „Institut der deutschen Wirtschaft“(IW) in Köln zu dem Schluss, dass vor allem energetische Anforderungen, kommunale Auflagen und technische Normen sowie die Grundstückspreise erhebliche Kostentreiber im Wohnungsbau sind. Der Staat, ob Bund, Land oder Gemeinden, trägt damit einen maßgeblichen Anteil an der aktuellen Preisentwicklung. Andererseits hält der Staat aber auch zahlreiche Instrumente in der Hand, um Wohnungsbau bezahlbar zu machen und damit die Märkte zu entspannen. Nach Ansicht der ZIA ist es eine Gemeinschaftsaufgabe von Wirtschaft und Politik, für die Schaffung von ausreichendem Wohnraum zu sorgen. „Bauen statt regulieren“ lautet deshalb das Motto. Auch die wichtigsten Sofortmaßnahmen werden benannt: Städtebauliche Verträge prüfen, Bauflächenausweisungen und Genehmigungsverfahren beschleunigen, eine neuerliche Verschärfung der Energieeinsparverordung aussetzen und die Neubau-Abschreibung verbessern.

Umfrageergebnisse widersprüchlich

Laut forsa-Umfrage ist für 71 Prozent der Befragen das Gewinnstreben der Vermieter für die stark steigenden Mieten verantwortlich. Modernisierungen und energetische Sanierungen benannten 70 Prozent als Hauptursache. Gleichzeitig sehen aber 62 Prozent der Umfrageteilnehmer den Anstieg der Nebenkosten als hauptsächlichen Kostentreiber. Für nur 25 Prozent ist die Entwicklung der Netto-Kaltmieten ausschlaggebend  – ein klarer Widerspruch zur ersten Antwort. Fakt ist: Laut IW Köln-Studie sind seit 2010 bundesweit die Nebenkosten durchschnittlich um 14,3 Prozent gestiegen, während in diesem Zeitraum die Mieten in den 50 größten Städten lediglich um 7,2 Prozent zugelegt haben. Auch die Einschätzungen zur Mietpreisbremse sind interessant: Etwas mehr als die Hälfte der Befragten geht davon aus, dass die Mieten künftig nur noch moderat steigen werden. Kurzfristig mag das zutreffen. Langfristig aber ändert sich am eigentlichen Problem nichts, denn durch die Mietpreisbremse entsteht keine einzige neue Wohnung. Im Gegenteil, möglicherweise wird der eine oder andere potentielle Investor von dieser weiteren Regulierung des Marktes eher abgeschreckt. Die Leidtragenden sind insbesondere einkommensschwache Mietinteressenten. Denn fehlender Neubau bedeutet fehlende „Sickereffekte“, das heißt es werden keine alten Wohnungen frei durch den Umzug von zahlungskräftigen Mietern in die Neubauten.

Grundstückspreise erheblich gestiegen

Neben den gestiegenen Baukosten sind es vor allem die Grundstückspreise, die für die Verteuerung der Neubaukosten verantwortlich sind. Beispielsweise sind laut Statistischem Bundesamt in der Hauptstadt Berlin die Bauland-Preise zwischen 2008 und 2013 um 111 Prozent auf 421 Euro je Quadratmeter gestiegen. Da die Grundstückspreise etwa ein Viertel der Gesamtkosten eines Neubaus  ausmachen, hat diese Entwicklung gravierende Auswirkungen auf die Wohnungspreise. Nach Ansicht des IW Köln könnten die Kommunen durchaus Einfluss auf die Menge des Baulandangebots und damit auf das Kaufpreisniveau nehmen. Beispielsweise indem Brachflächen oder ineffizient genutzte Flächen umgewidmet werden. Es soll ein erhebliches „Innenentwicklungspotential“ geben, also Baulücken und Brachen. Sie machen mit rund 165.000 Hektar knapp 7 Prozent aller Gebäude und Freiflächen in Deutschland aus. Der IW Köln schlägt außerdem vor, die Neubau-Abschreibung von 2 auf 4 Prozent zu verdoppeln und damit anderen Anlageklassen anzupassen.

 

 

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