City-Report Herbst 2016: Die Rallye geht weiter

cr_ivd-2016(srb) Das IVD-Marktforschungsinstitut hat auf einer Pressekonferenz den „CityReport Stuttgart 2016“ vorgestellt. Nicht wirklich überraschendes Fazit: Der Wohnungsmarkt der Landeshauptstadt ist noch enger geworden und die Rallye – sprich: Preissteigerungen – geht weiter.

Der Stuttgarter Immobilienmarkt befindet sich nach Worten des Forschungsinstituts des Immobilienverbandes Deutschland IVD Süd e.V. „im Dauerboom“. Die Zahl der Kaufinteressenten übersteigt die Zahl der Angebote bei Weitem, obwohl die Baubranche so viele Wohnungen errichtet hat wie seit 1999 nicht mehr. Und diese Nachfrage führt, wie nicht anders zu erwarten, zu weiteren Preissteigerungen. So kostet eine gebrauchte Eigentumswohnung bei gutem Wohnwert jetzt durchschnittlich 3.835 € je Quadratmeter Wohnfläche. Zum Vergleich: Im letzten Frühjahrsgutachten (s. Dr. Bolz Blog Nr. 28 vom 1. September 2016) wurden für dieses Segment noch 3.650 € angegeben. Im oberen Preissegment mit bester Ausstattung kann dieser Wert auf knapp 8.ooo € steigen.

Kaufpreise steigen stärker als Mietpreise

Die Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen öffnet sich weiter. So sind in den letzten fünf Jahren die Preise für Mietwohnungen mit gutem Wohnwert um nominal 19,4 % und die Kaufpreise für solche Wohnungen um 50,4 % gestiegen. Diese Differenz dürfte sich hauptsächlich durch gesetzliche Einschränkungen für Mietpreiserhöhungen erklären, die es ja auf dem Kaufmarkt nicht gibt. Die Folge allerdings sind ständig sinkende Renditen für Vermieter und Investoren. Dennoch ist die Nachfrage nach Immobilien ungebrochen, denn attraktive andere Kapitalanlagechancen gibt es kaum. Zusätzlich tragen auch die noch immer historisch niedrigen Darlehenszinsen ihren Teil zum Boom bei.

Ein freistehendes Einfamilienhaus in Stuttgart kostet im Herbst 2016 durchschnittlich 910.000 €, für eine Doppelhaushälfte werden 545.000 € und für ein Reihenhaus 440.000 € aufgerufen. Generell führt  der IVD die Preissteigerungen für Immobilien auf die Wohnraumknappheit auf der einen Seite und den starken Zuzug in die Metropole auf der anderen Seite zurück. Gesellschaftspolitisch nicht ganz unbedenklich ist, dass vor allem im einfachen und mittleren Preissegment Wohnungen fehlen. Und das liegt laut IVD daran, dass solche Wohnungen mit einfacher Ausstattung in Stuttgart kaum gebaut werden. Dazu erschweren ständig verschärfte Auflagen, Vorschriften und Standards einen „preisgünstigen“ Wohnungsbau erheblich.

Neubau, Neubau, Neubau

Im Herbst 2016 geht das IVD-Marktforschungsinstitut von keiner wesentlichen Veränderung der Marktlage aus. Die Preise werden voraussichtlich weiter steigen, allerdings in einer gewissen Abhängigkeit von der gesamtwirtschaftlichen Lage. Auch die Zahl der Neubauten und gesetzliche Rahmenbedingungen spielen eine Rolle. Neubauwohnungen kosten aktuell 14,30 € Miete je Quadratmeter monatlich, Altbauwohnungen liegen bei 13 € und andere Bestandwohnungen liegen bei 12,90 €. Eine Doppelhaushälfte kostet durchschnittlich 1.820 € und ein Reihenmittelhaus 1.410 € monatlich bei gutem Wohnwert.

Im vergangenen Jahr wurde bundesweit das sogenannte Bestellerprinzip eingeführt. Diese Regelung sollte durch die Zahlungspflicht des Vermieters für die Maklerprovision den Mieter bei einem Umzug entlasten. De facto hat das Bestellerprinzip nach einer IVD-Studie dazu geführt, dass das Angebot an Mietwohnungen stark geschrumpft ist. Um die Vermittlungsprovision einzusparen, gehen Vermieter nach der Studie zunehmend dazu über, per Mundpropaganda einen Nachmieter zu suchen. Auf den Anzeigenseiten der Zeitungen und im Internet erscheinen diese Wohnungen dann nicht mehr. Letztlich hat die gutgemeinte Neuregelung „zu einer Entprofessionalisierung des Vermietungsgeschäftes geführt“, so IVD-Berichterstatter Dirk Karges. Mehr als die Makler sind dabei die Mietinteressenten die Leidtragenden.

Die Wohnraumknappheit in Stuttgart kann nach Ansicht des  Maklerverbandes in erster Linie durch eine erheblich verstärkte Neubautätigkeit gemildert werden. Hinzu sollte aber noch ein Bündel flankierender Maßnahmen kommen. So können die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnflächen und eine sozialverträgliche Nachverdichtung den Markt erheblich entlasten. Und wie in den 60er Jahren sollen Firmen für ihre Mitarbeiter Betriebswohnungen bauen. Auch der Gesetzgeber kann seinen Teil zu einer Verbesserung des Wohnungsmarktes beitragen, indem eigentümerfeindliche Gesetze und Vorschriften zurückgefahren und der Wohnungsbau durch steuerliche Vorteile angekurbelt wird.

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