Immobilienmarktbericht 2018/2019

(srb) Die hohe Nachfrage in den Top-Sieben Standorten Deutschlands treibt weiterhin die Wohnungs- und Büromieten in die Höhe. Ein zentrales Problem dabei ist der Flächenmangel am Büromarkt und beim Wohnungsneubau. Zu diesen Ergebnissen kommt der Immobilienmarktbericht Deutschland 2018/2019 der DZ HYP.

Die gewerblichen Immobilienmärkte in der Bundesrepublik profitieren unverändert von den positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappen Flächenangebot führt in den Segmenten Büro und Wohnen zu anhaltenden Mietsteigerungen. Einzig bei Handelsflächen stagnieren die Mieten auf dem hohen Niveau von 2015 und daran wird sich voraussichtlich auch im kommenden Jahr nichts ändern. Zu diesen  Ergebnissen kommt die aktuelle Studie der DZ HYP zur Entwicklung der Immobilienmärkte in den sieben deutschen Topstandorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München.

Unzureichender Wohnungsneubau in allen Top-7 Standorten

Hoher Bevölkerungszuwachs in den Metropolen

„Die sieben deutschen Metropolen sind attraktive Wohn- und Arbeitsstandorte mit einem hohen Bevölkerungszuwachs. Gleichzeitig bleibt der Wohnungsneubau unter dem Bedarf, weshalb wir eine unveränderte Situation mit anhaltenden Mietsteigerungen beobachten“, erläutert Dr. Georg Reutter, Co-Vorsitzender des Vorstands der DG HYP. Die gute Konjunkturlage und der damit einhergehende Beschäftigungsanstieg wirken sich positiv auf den Bedarf an Büroflächen aus. Besonders gefragt sind die Top-Sieben. In den letzten 10 Jahren stieg hier die Zahl der Büroarbeitsplätze um 25 Prozent, während gleichzeitig die verfügbaren Flächen nur um 6 Prozent zunahmen. Dies führt dazu, dass beispielsweise in Stuttgart die Leerstandsquote bereits auf etwa 2 Prozent zurückging. Bedingt durch ein niedriges Ausgangsniveau haben hier die Büromieten im Zehnjahres-Zeitraum um etwa 30 Prozent zugelegt. Zum Vergleich: Wohnen an den Top-Standorten verteuerte sich um 55 Prozent und der Handel um 40 Prozent in diesem Zeitraum. Für das laufende und das kommende Jahr – so die DG Hyp – ist mit unverändert leicht steigenden Spitzenmieten zu rechnen.

Preisanstieg in Stuttgart über 11 Prozent

Alle untersuchten Standorte verzeichnen einen steten Bevölkerungszuwachs. Seit 2007 nahm die Einwohnerzahl zwischen 7 Prozent in Düsseldorf und 15 Prozent in Frankfurt zu. Dem gegenüber stehen unzureichende Wohnungsbauaktivitäten. Trotz spürbar steigender Fertigstellungszahlen ist die Bedarfslücke bundesweit auf 300.000 Einheiten angestiegen. Als Ursachen für den nicht ausreichenden Wohnungsneubau werden fehlendes Bauland, Kapazitätsengpässe der Bauindustrie, zu geringe Ausweisung von Bauflächen sowie langwierige Genehmigungsverfahren benannt. Große Unterschiede gibt es aktuell bei der Mietdynamik: Während sich Wohnungen in Düsseldorf und anderen Städten mit etwa 2 bis 3 Prozent nur moderat verteuern, verzeichnet Stuttgart in 2017 einen Anstieg von über 11 Prozent. Die unterschiedlichen Mietsteigerungen führten zur Jahresmitte 2018 zu einer großen Bandbreite bei den durchschnittlichen Erstbezugsmieten. Im Prognosezeitraum bis Ende 2019 dürfte sich der Aufwärtstrend der Wohnungsmieten an allen Top-Standorten fortsetzen. Generell ist vor dem Hintergrund des hohen Niveaus und des ausgeweiteten Neubauangebots jedoch mit einer nachlassenden Dynamik zu rechnen. Für das laufende Jahr werden Mietsteigerungen von durchschnittlich rund 3 Prozent erwartet und 2019 dürfte sich das Wachstum auf 3 Prozent verlangsamen.

Handel reagiert auf Veränderungen

Im gesamtdeutschen Vergleich profitiert der Einzelhandel der sieben Top-Städte in besonderem Maße von einem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum und steigenden Besucherzahlen. Das wachsende Kundenpotential hilft, die Folgen der zunehmenden Konkurrenz durch den Online-Handel abzumildern. Zeitgleich reagieren insbesondere Mode-Retailer bereits auf die veränderten Gegebenheiten und passen ihre stationären Konzepte mittels reduzierter Verkaufsflächen an. Die Nachfrage verschiebt sich zugunsten von Systemgastronomieanbietern, Supermärkten und Drogerien. Während seit Ende der 90er Jahre die Spitzenmieten überall kräftig anstiegen, fiel die Mietdynamik in den letzten Jahren recht unterschiedlich aus. So konnte etwa Berlin seit 2007 um rund 50 Prozent zulegen, während die Steigerung in Stuttgart bei lediglich 20 Prozent lag. Im übrigen zählt die Schwabenmetropole zusammen mit Köln mit einer Quadratmeter-Spitzenmiete von 250 Euro zu den günstigsten Top-Standorten. An allen Standorten sind die Spitzenmieten seit 2017 stabil und dies sollte auch bis Ende 2019 so bleiben.

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