Aktueller IVD-CityReport Stuttgart sieht weitere Preissteigerungen

(srb) Das Marktforschungsinstitut des Immobilienverbands Deutschland IVD hat den traditionellen „CityReport Stuttgart“ für Herbst 2019 vorgestellt. Der Report vermeldet ²“kräftige Preiszuwächse“ insbesondere bei Baugrundstücken und Bestandswohnungen. Die Zahl der Baugenehmigungen geht massiv zurück.

„Nach gedämpften Preissteigerungen in der jüngsten Vergangenheit sind im Herbst 2019 erneut beachtliche Anstiege auf dem Wohnimmobilienmarkt gemessen worden“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „insbesondere Baugrundstücke für Ein- und Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen aus dem Bestand sind hier zu nennen“. Während die Mieten in Stuttgart seit Jahren gleichmäßig steigen, sind die Preissprünge im Kaufsegment deutlich ausgeprägter. Nach eher verhaltenen Zuwächsen in den vergangenen Jahren erfahren die Grundstückspreise im Herbst 2019 Steigerungen von mehr als 10 Prozen. Den Grundstücksmarkt kennzeichnet ein ernormer Nachfrageüberhang, begründet auch durch eine begrenzte Baulandausweisung. Die Preise für Baugrundstücke liegen im genannten Zeitraum bei 1.360 €/m² (Einfamilienhäuser) bzw. 1.780 €/m² (Mehrfamilienhäuser).

Bestandswohnungen sehr gefragt

Auch Eigentumswohnungen aus dem Bestand – also gebrauchte Wohnungen – sind im Herbst 2019 von den hohen Preissteigerungen betroffen. Aktuell werden durchschnittlich 4.950 €/m² verlangt, was ein Plus von 10,5 % innerhalb eines Jahres bedeutet. Ausgehend von einem bereits hohen Preisniveau haben Neubau-Wohnungen lediglich um 4,9 % zugelegt und kosten jetzt im Schnitt 7.550 €/m². Die Nachfrage im unteren und mittleren Preissegment ist deutlich höher als im gehobenen Marktsegment, trotzdem werden häufig teuere Wohnungen neu gebaut. Zur Verknappung des Angebots und damit zu steigenden Kaufpreisen führt außerdem die verstärkte Nachfrage von Seiten institutioneller Kapitalanleger, wobei diese innerstädtische Lagen bevorzugen. Aufgrund des hohen Preisniveaus in der Innenstadt suchen Eigennutzer – vorausgesetzt Kaufpreis, Objektqualität und Infrastruktur stimmen – auch in den Randlagen und verstärkt auch im Umland nach Angeboten. Weiterhin stimmulierend für den Immobilienmarkt sind die nach wie vor sehr günstigen Zinssätze für die Finanzierung. Dennoch kann nach Ansicht des IVD-Instituts beobachtet werden, dass die Interessenten bei der Kaufentscheidung kritisch sind und preissensibel vorgehenen.

Drastischer Einbruch bei Baugenehmigungen

Der Stuttgarter Wohnungsmarkt kann mit der anhaltend hohen Nachfrage nicht Schritt halten. In 2018 gab es einen deutlichen Rückgang  bei den Baufertigstellungen. Unter den 7 großen deutschen Immobilienstandorten (Big 7) nahm Stuttgart beim realisierten Wohnungsneubau den letzten Platz ein. Wie es künftig weiter geht, legen die erteilten Baugenehmigiungen nahe: Im ersten Halbjahr 2019 wurde ein drastischer Einbruch der Baugenehmigungen festgestellt, was sinkende Baufertigstellungen nach sich ziehen wird.

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW-Institut) in Köln hat für Stuttgart einen jährlichen Bedarf von aktuell über 5.000 neuen Wohnungen ermittelt. Fertiggestellt wurden in den vergangenen drei Jahren aber nur 56 % der benötigten Wohnungen. Der IVD Süd hält deshalb an seiner Einschätzung fest, dass die von der Stadt angepeilte Zielmarke von 1.800 neuen Wohnungen eindeutig zu niedrig ist und dass diese sogar noch deutlich verfehlt wird.

Auch Häusermarkt angespannt

Im Vergleich zum Wohnungsmarkt ist die Situation auf dem Häusermarkt in Stuttgart nicht weniger angespannt. Zwar sind die Steigerungsraten bei Bestandsobjekten geringer als bei Neubauten, aber insgesamt sind die Zuwächse im Segment Häuser kräftig. Der Kaufpreis für ein freistehenden Einfamilienhaus (Bestand) liegt aktuell bei durchschnittlich 1.140.000 € (+ 9,1 % zum Vorjahr). Für eine Doppelhaushälfte (Bestand) werden 700.000 € bezahlt (+ 12 %). Für Neubauhäuser wurden Kaufpreiszuwächse von über 12 % gemessen.

Bei der Betrachtung  aller Preiszuwächse auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt seit 2010 wird klar, dass die höchsten Anstiege bei Baugrundstücken für Geschosswohnungsbau gemessen wurden (+ 141 %). Die Preise für Eigentumswohnungen (Bestand) erhöhten sich um 97 % und die Mieten im besagten Zeitraum um 47 %.

Der aktuellen Erhebung des IVD-Instituts zufolge liegen die Mietpreise in der Landeshauptstadt im Herbst 2019 wie folgt: Altbauwohnungen kosten 14,90 €/m², Wohnungen aus dem Bestand 14,80 €/m² und Neubauwohngen 16,30 €/m². Für eine Doppelhaus-Hälfte (Bestand) werden durchschnittlich 2.990 € bezahlt. Generell gilt die Formel: Je kleiner die Wohnung, umso höher die Quadratmetermiete. Dies führt unter anderem dazu, dass sogenannte Mikroappartements im Kommen sind. Zu den Interessenten für diese kompakten Kleinwohnungen gehören insbesondere Studenten, Berufseinsteiger und Fernpendler.

 

 

 

Kommentare

  1. Stanislaw Nikolajew hat kommentiert:

    Der Markt ist zwar angespannt, jedoch sehe ich für die Zukunft weiterhin rosige Zeiten.
    Bauplätze werden zwar teurer. Wir sind anscheinend noch nicht an dem Punkt angekommen, an dem nach oben gebaut wird, um die teueren Quadratmeterpreise zu kompensieren.

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