Coronavirus frißt Immobilienwerte

(srb) Büros sind leer, Fabrikhallen verwaist, Läden und Restaurants geschlossen und die Aktienwerte im Keller. Die Corona-Pandemie hat die Welt und Deutschland voll getroffen und die Auswirkungen sind überall sichtbar und spürbar. Für die Bewältigung des Problems gibt es kaum Erfahrungswerte. Experten sind sich darüber einig, dass eine dermaßen massive medizinische und wirtschaftliche Krise auch erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben muss. Es wird ein „vor Corona“ und ein „nach Corona“ geben.

In der vergangenen Dekade – „vor Corona“ – gab es für Immobilienwerte praktisch nur eine Richtung, nämlich die nach oben. Fachleute warnten deshalb schon seit längerem vor dem Platzen einer „Immobilienblase“, zumindest was bestimmte Regionen und Teilmärkte anbelangt.  Dabei ist es nicht das Virus selbst, das den Markt massiv beieinflusst, sondern die von der Regierung verordnete wirtschaftliche Vollbremsung. Es ist wohl der sprichwörtliche Tropfen, der das Fass zum Überlaufen bringt. Obwohl der Immobilienmarkt systembedingt viel langsamer reagiert als der Aktienmarkt –  man geht von einer Reaktionszeit von 3 bis 6 Monaten aus –  sind erste Auswirkungen bereits einen Monat nach dem Shutdown spürbar. Ein Indiz sind die Ergebnisse der Google-Suche, wo die Suchanfragen erheblich zurückgegangen sind. Makler berichten von einem starken Rückgang an Besichtigungsterminen, auch deshalb, weil Besichtigungen in noch bewohnten Wohnungen nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen überhaupt zulässig sind. Massenbesichtigungen sind bundesweit untersagt und wird es nicht mehr geben, sondern nur nur Einzeltermine, bei der auch die vorgeschriebenen Abstände eingehalten werden können. Umzüge dürfen nur von professionellen Firmen bei penibler Beachtung der Hygiene- und Abstandsregelungen durchgeführt werden.

Geplatze Kaufverträge

In  der Folge sinkt die Zahl der Kaufverträge bei den Notaren, bereits anberaumte Termine werden verschoben oder gleich abgesagt. Die Bundesnotarkammer weist darauf hin, dass auch weiterhin dringende Immobiliengeschäfte beurkundet werden können „bei Einhaltung der behördlichen Vorgaben und Empfehlungen für Abstands-, Trennungs- und Hygienemaßnahmen“. Ein Stuttgarter Notar berichtet von einem Rückgang der Kaufverträge um etwa 80 Prozent im letzten Monat. In  einer Zeit, in der niemand so richtig weiss, wie es weitergeht und manche um ihren Job bangen, werden keine großen Investitionsentscheidungen getroffen. Auch hat mancher potentielle Immoblienkäufer durch den Aktiencrash viel Geld und damit Anlagekapital verloren.

Die Negativentwicklung kann durchaus auch Vermieter treffen, denn Besichtigungen sind quasi nur in „Notfällen“ erlaubt. Ein Notfall könnte vorliegen, wenn dem Vermieter Leerstand droht oder dem Mietinteressenten die Wohnungslosigkeit. Außer dem Vermieter oder Makler darf dann nur eine wohnungssuchende Person anwesend sein. Bereits im vergangenen Jahr gab es auf manchen Mietmärkten „leichte Bremsspuren“ (siehe Dr. Bolz-Blog Nr. 53). Das Virus wird diese Entwicklung verstärken, vor allem da die Zuwanderung von Fachkräften nachgelassen hat und mit Einkommensrückgängen oder gar -ausfällen bei Mietern zu rechnen ist. Wechselwillige werden sich jetzt zweimal überlegen, ob sie wirklich eine größere Wohnung brauchen oder nicht die bisherige doch ausreichend ist. Dass die Regierung ein Kündigungsverbot für Mieter beschlossen hat, die sich pandemiebedingt bis zu 3 Monaten im Rückstand mit ihrer Mietzahlung befinden, hat sicherlich Gründe: Aufgrund der Wirtschaftskrise wird mit flächendeckenden Mietausfällen gerechnet. Diese Situation noch mit Kündigungsklagen und Räumungen zu verschärfen, wäre möglicherweise riskanter, als sich mit den Vermietern anzulegen. Die wiederum laufen Gefahr, bei einem längeren Mietausfall selbst in eine wirtschaftliche Schieflage zu geraten, denn Zahlungen für Zins und Tilgung sowie Hausnebenkosten laufen ungebremst weiter. Der Mieterbund Hessen fordert deshalb einen Wohnfonds für Mieter und Vermieter.

„Vor Corona“ oder „nach Corona“?

Mietausfälle befürchtet

Die Corona-Krise könnte laut einer Studie des Kölner Instituts der deutschen Wirtschaft (IW)zu einem Rückgang der Wohnimmobilienpreise führen, „Ausgehend von möglichen Insolvenzen und vermehrter Arbeitslosigkeit dürften die  zukunftigen Mietpreiserwartungen vermindert werden, weil den Haushalten insgesamt weniger Einkommen zur Verfügung steht“, so die Begründung. Weniger Miete bedeutet aber weniger Rendite und damit einen reduzierten Kaufpreis. Stärker von einem kurzfristigen Nachfragerückgang betroffen sieht das IW „Mikroappartements, wo die mobilen Fachkräfte als Mieter wegfallen, oder etwa Wohnungen im Luxussegment“. Auch bisher teuren Regionen droht ein Rückschlag. Gerade in Süddeutschland kommt noch der Strukturwandel in der Automobilindustrie hinzu, sodass Mietsteigerungen und damit Kaufpreise stärker zurückgehen können.

Noch schwieriger stellt sich die Lage bei Vermietern von gewerblichen Immobilien dar, insbesondere bei Hotels, Gaststätten und dem Einzelhandel. Nach einer Umfrage des Beratungsunternehmens Rueckerconsult verzeichneten bis Ostern bereits 55 Prozent der Eigentümer pandemiebedingte Rückgänge bei den Mieteingängen, 70 Prozent davon aus gewerbewirtschaftlichen Vermietungen. Nur ein minimaler Prozentsatz der Vermieter geht davon aus, dass Restaurants bzw. Einzelhändler den Einnahmeausfall kompensieren und ihre Miete nachzahlen können. Kündigungen seien aber wenig sinnvoll, denn es könne Monate dauern, bis ein neuer Mieter gefunden ist. Wenn er sich denn überhaupt findet.

Betongold verliert an Glanz

Die Entwicklungen spiegeln sich auch im Immobilienklima der Deutschen Hypo wider: Für den gesamten Immobilienmarkt werden erhebliche Einbußen durch die Corona-Krise erwartet. So hat sich das Immobilienklima insgesamt vom März bis April 2020 von 115 auf 72 Punkte und damit um 37,3 Prozent verschlechtert. Weitere Kennzahlen : Handel – 52 Prozent, Hotels -52,5 Prozent, Büros -41,3 Prozent. Das Wohnklima unterschreitet die 100 -Punkte -Marke indes nur knapp: Es fällt von 127,9 auf 95,4 Punkte bzw. um 25,4 Prozent und steht damit nicht gut, aber immer noch besser als das Gewerbeklima da.

Über lange Zeit galten Wohnimmobilien als solide und vergleichsweise sichere Kapitalanlage – daher der Name „Betongold“ – mit Doppeleffekt: Regelmäßige Mieteinnahmen einerseits und Wertsteigerungen andererseits. Legt man den Aktienkurs des Bochumer Immobilienkonzerns Vonovia zugrunde, so gilt diese Annahme zumindest nicht mehr uneingeschränkt. Der Aktienkurs lag Anfang März noch bei 54 Euro, stürzte dann auf 38 Euro ab und hat sich zwischenzeitlich bei 45 Euro stabilisiert. Tausende Vonovia-Mieter fürchten schon jetzt Geldprobleme und haben sich aus diesem Grund an das Unternehmen gewandt. Auch internationale Immobilienriesen haben teilweise dramatisch an Wert eingebüßt.

Nach derzeitiger Sachlage muss davon ausgegangen werden, dass sich die Preise für Wohneigentum um bis zu 20 Prozent oder auch mehr reduzieren können. Dies entspricht in etwa dem Wert, den Experten der „Blase“ in überhitzten Wohnungsmärkten zuschreiben. Es droht ein Domino-Effekt. Es ist davon auszugehen, dass die Banken den Eigenkapitalanteil bei  Immobilienfinanzierungen erhöhen werden und bei laufenden Finanzierungen Nachbesicherungen nötig sind. Wer die nicht stellen kann, hat ein Problem. Bauträger mit zu knapper Kapitaldecke könnten schnell in die Bredouille kommen und die Zahl der Bauruinen in die Höhe schnellen lassen.

Schwere Rezession droht

Aktuell sind die längerfristigen Auswirkungen der Krise nicht abschätzbar, dafür ist es zu früh.  Maßgeblich ist die Dauer der Krise bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Wirtschaft wenigstens rudimentär ihre Tätigkeiten wieder aufnehmen  kann. Um die Menschen und die Unternehmen zu unterstützen, wurde von der Regierung ein monetäres Maßnahmenpaket von historischem Ausmaß beschlossen. Welche Wirkungen dies insbesondere auf die Unternehmen haben wird, läßt sich derzeit ebenfalls noch nicht abschätzen. Sicher ist, dass nicht alle Firmen überleben werden. Der Deutsche Hotel- und Geststättenverband (Dehoga) sieht die Gastronomie schon vor einem „Massenkonkurs“. Rund 70.000 Betriebe stünden vor der Insolvenz, so der Verband. Neben der Gastronomie gelten Reisedienstleister, andere freizeit- und kulturbezogene Dienstleister, Textileinzelhandel und die Personenbeförderung als besonders betroffene Branchen. Ein Stuttgarter Taxiunternehmer berichtet von Umsatzrückgängen bis zu 75 Prozent.

„Die Coronavirus-Pandemie und die zu ihrer Eindämmung getroffenen Maßnahmen stürzten die deutsche Wirtschaft in eine schwere Rezession“, heißt es im April-Monatsbericht der Deutschen Bundesbank. Wie stark der Rückgang der gesamtwirtschaftlichen Aktivität letztlich ausfallen werde, sei gegenwärtig kaum verlässlich absehbar, eine schnelle wirtschaftliche Erholung allerdings unwahrscheinlich. Weiterhin wird festgestellt, dass die Anzeigen zur Kurzarbeit im März explosionsartig gestiegen sind.

Fazit: Es spricht derzeit viel gegen die Immobilie. Aber: Es gibt wenige, dafür aber gewichtige Argumente für die Immobilie. Die Zinsen werden niedrig bleiben und damit günstige Finanzierungsmöglichkeiten. Alternative Anlagemöglichkeiten für Vermögende sind heute rarer und riskanter denn je, siehe Aktienmarkt. Und Betongold ist mit Sicherheit sicherer als der Euro, denn ein Dach über dem Kopt braucht schließlich jeder.

Jede Krise hat nicht nur Verlierer, sondern auch Gewinner. Dazu könnten Immobilienmakler mit Duchhaltevermögen zählen. In den vergangenen Jahren war es doch so: Zu wenig Objekte, zu viel Maklerkonkurrenz und zu hohe Preisvorstellungen der Verkäufer. Dies alles kann sich jetzt ändern und wieder mehr Bewegung in die Immobilienmärkte bringen. Und mehr Bewegung bietet erfahrungsgemäß mehr Chancen.

 

 

 

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