Mietwohnungen: Umwandlungsverbot bringt garnichts

Was tun gegen die Wohnungsnot und hohe Mieten? Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) hat dazu jetzt eine neue, alte Idee ausgegraben: Zum besseren Mieterschutz soll die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen faktisch verboten werden. Ob diese Idee wirklich dem Schutz der Mieter dient  oder eher dem Populismus einer schwächelnden Partei, sei dahingestellt.

Ein Meinungsbeitrag von Michael Barth und Sigurd R. Betz.

Stark angespannte Wohnungsmärkte gab es auch in der Vergangenheit immer wieder, beispielsweise Anfang der 1990er Jahre. Um diesem Zustand entgegenzuwirken, entdeckte die damalige Bundesregierung einen der Verursacher des Übels – den „Spekulanten“ oder wahlweise „Immobilienhai“. Dessen Geschäftsmodell war, Mehrfamilien-Häuser billig aufzukaufen, in Wohneigentum umzuwandeln und dann wohnungsweise teuer weiterzuverkaufen auf Kosten der Altmieter, denen die Kündigung drohte. Um diese Verhältnisse zu beenden, beschloss die Regierung Folgendes: Die Anforderungen an Schall-, Wärme- und Feuerschutz wurden so verschärft, dass Umwandlungen faktisch unmöglich wurden. Nicht bedacht wurde, dass nicht nur die „Spekulanten“  blockiert waren, sondern kurz nach der Wiedervereinigung auch die Sanierung und Vermarktung der riesigen Immobilienbestände der untergegangenen Republik. Nach rund zwei Jahren wurden deshalb weitgehend die alten Regelungen wieder eingeführt.

Mietwohnung oder Eigentumswohnung?

Milieuschutz für alle

Nun wird die Idee des Umwandlungsverbots wieder aufgewärmt, nämlich von der SPD und ihrer Bundesjustizministerin Christine Lambrecht. Die Sozialdemokraten haben das zuständige Innenministerium aufgefordert, im Rahmen der ohnehin anstehenden Novellierung des Baugesetzbuchs schärfere Einschränkungen bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohneigentum umzusetzen. Dies berichtet die web-site „wirtschaft.com“ unter Berufung auf das „Redaktionsnetzwerk Deutschland“. Demnach sieht ein Gesetzesentwurf vor, das Baugesetzbuch um einen neuen Paragraphen zu ergänzen. Dieser soll die bislang nur für spezielle Milieuschutzgebiete bestehenden Umwandlungsverbote von Miet- in Eigentumswohnungen auf alle angespannten Wohnungsmärkte auszuweiten. Damit wären praktisch alle Metropolen und wohl auch die meisten Groß- und Mittelstädte in Deutschland vom Umwandlungsverbot betroffen.

Konkret sollen mit diesem massiven Eingriff in die Eigentumsrechte von Immobilienbesitzern „die Spekulation, Verdrängung und Preissteigerungen“ in den Städten bekämpft werden. Doch kann heute funktionieren, was schon in der Vergangenheit nicht funktioniert hat? Grundsätzlich ist festzustellen, dass mit diesen Maßnahmen keine einzige neue Wohnung geschaffen wird. Im Gegenteil kann diese weitere Einschränkung von Eigentumsrechten dazu führen, dass Investitionen in den Wohnungsbau zusätzlich gebremst werden. Durch Umwandlung geht auch keine einzige Wohnung verloren. Ein Wohnungskäufer – so er denn überhaupt selbst in die erworbene Wohnung einziehen möchte – macht ja beim Umzug eine andere Wohnung frei. Was stattfindet, ist also keine Wohnraumvernichtung, sondern lediglich eine Marktumschichtung. Überhaupt ist in der ganzen Diskussion immer von Immobilienkonzernen die Rede. Dabei wird die Masse von „kleinen“ Vermietern, die sich eine Mietwohnung zur Altersvorsorge kaufen, schlicht ignoriert. Hinzuweisen ist auch darauf, dass die Umwandlung von Wohnungen nicht nur mit erheblichen gesetzlichen Auflagen (beispielsweise Feuerschutz), sondern auch mit qualitativen Aufwertungen des Immobilienbestandes verbunden ist. Dass der Mieter vor allem davon auch profitiert und dafür sich kostenmäßig auch beteiligen sollte, hört man auf seiten der Interessenverbände weniger gerne.

Umfassender Mieterschutz

Es ist zwar davon auszugehen, daß die Immobilienbranche bei einem Umwandlungsverbot nach Umgehungsmöglichkeiten suchen wird. Erfahrungsgemäß sind diese aber mit höheren Kosten und praktischen Umsetzungsproblemen verbunden, wie sich in der Vergangenheit beim sogenannten „Bruchteilseigentum“ gezeigt hat.

Geschützt ist der Mieter bereits heute schon durch verschiedene Regelungen, auch außerhalb der vielen bereits jetzt schon bestehenden Milieuschutzgebiete. Kündigen kann der neue Eigentümer nach Umwandlung grundsätzlich nur bei Eigenbedarf. Und auch dann gelten teilweise mehrjährige Kündigungsschutzfristen für den Mieter. Nicht zuletzt aber hat der Mieter ein Vorkaufsrecht und kann in einen bereits unterzeichneten Kaufvertrag zu gleichen Konditionen einsteigen. Auch durch Kappungsgrenzen, Mietpreisbremse, Mietendeckel und andere Maßnahmen werden und wurden die Interessen der Mieter immer mehr zu Lasten der Eigentümer ausgeweitet.

Nicht einmal Mietervereine bestreiten: Alle diese Maßnahmen haben keine einzige Wohnung zustätzlich geschaffen. Wenn aber immer mehr Menschen in die Ballungsgebiete drängen, helfen keine Verbote und Dirigismen, sondern nur die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum. Und davon profitieren nicht zuletzt die Mieter. Es ist also nicht nur unfair, sondern auch falsch, wenn grundsätzlich der Immobilienbesitzer zum Buhmann erklärt wird.

Ein Umwandlungsstop wird den Wohnungsmarkt weiter festzementieren, statt endlich mehr Flexibilität zum Vorteil aller zu schaffen. Die Wohnungsnot wird dadurch nicht kleiner, sondern größer. Freuen können sich nur die, die bereits eine Eigentumswohnung besitzen. Deren Wert wird weiter steigen, denn bereits heute übersteigt die Nachfrage das Angebot. Steigende Kaufpreise ziehen aber zeitverzögert höhere Mieten nach sich. Umwandlungsverbote sind ein Bärendienst für Mieter.

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